告別「買空氣」時代：從公設比 25% 到房貸縮水，虛坪改革全方位解讀

執行摘要

台灣房地產市場長期以來存在著獨步全球的「虛坪」現象，即消費者支付高昂單價購買的權狀面積中，包含了高比例無法實質專用的公共設施。隨著公設比在過去二十年間從 20% 一路攀升至逼近 40%，「買房像買空氣」的民怨累積已久。內政部推動的「虛坪改革」方案，旨在透過修正《公寓大廈管理條例》與《建築技術規則》，將新建案的公設比具體調降至 25% 至 30% ¹。

本報告旨在針對此一改革進行詳盡的深度剖析。根據 2025 年下半年的最新政策動態，改革方案預計最快於 2026 年 1 月 正式上路。報告將深入分析改革的兩大核心支柱——「停車空間專有化」與「容積計算修正」的法律與技術細節，特別是針對土地持分計算與小基地保障的新增規範。此外，本報告新增了對「金融鑑價」的影響評估，論證在單價數學性飆升下，銀行貸款成數可能面臨的結構性風險。

第一章 虛坪的起源：台灣房市公設比通膨的結構性成因

1.1 「虛坪」的定義與台灣不動產登記的特殊性

在探討改革之前，必須先釐清「虛坪」一詞在台灣不動產法制中的定位。嚴格來說，「虛坪」並非法定用語 ³，而是市場對於「共有部分」中，未能實質供住戶私人使用，卻計入權狀面積並作為計價基礎之空間的統稱。這與日本採用的「壁心計算」且不計入公共走廊，或歐美國家的「淨地毯面積」制形成強烈對比 ⁴。

台灣現行的「建物所有權第一次登記」制度，源於早期為了確保公共設施產權歸屬明確的善意。然而，隨著都市化進程與容積率管制的實施，這套制度逐漸演變為開發商調節獲利與轉嫁成本的工具。所謂的公設，在實務上被細分為「大公」與「小公」：

• 大公： 指由全體住戶共同分擔的空間，如門廳、機電室、受電室、屋頂突出物、以及最具爭議的「車道」空間。
• 小公： 指由該層或該棟住戶分擔的空間，主要為該樓層的電梯梯廳、走道與逃生梯。

當消費者購買房屋時，其權狀面積是由「主建物 + 附屬建物（陽台、雨遮） + 共有部分（公設）」所組成。虛坪改革的核心爭議，便在於共有部分的計算邊界與合理性。

1.2 公設比攀升的歷史軌跡：從 10% 到 40% 的演變

回顧台灣房市發展史，公設比的膨脹並非線性成長，而是伴隨著法規變遷與市場行銷策略的階段性躍升：

• 1980年代以前（低公設時期）： 公設比通常控制在 5% 至 10% 之間。
• 1990年代至2000年初（法規驅動期）： 消防法規趨嚴，8 層樓以上建築須設雙逃生梯，公設比跳升至 20% 至 25%。
• 2005年後（容積獎勵濫用）： 建商利用「免計容積」項目（如機房、管委會空間）進行操作，將休閒設施灌入權狀銷售。
• 2018年雨遮不計價後（成本轉嫁期）： 為維持銷售面積，建商將成本轉嫁至公設，導致新建案公設比普遍突破 35% 甚至 40% ⁵。

1.3 車道面積的「重複剝削」機制

在虛坪改革前，市場上最為人詬病的不公現象，莫過於車道面積的登記方式。現行制度下，法定停車空間被視為共有部分，部分建商將車道面積灌入「大公」，導致未買車位的住戶被迫分擔車道面積，而買車位的住戶則面臨「車位價款」與「公設分攤」的雙重計價 ²。

第二章 虛坪改革方案的核心架構與技術細節

為了矯正上述市場扭曲，內政部採取「修正公設計算公式」的漸進路線，目標將公設比壓縮至 25% 至 30% ²。根據 2025 年公布的草案細節，具體規範如下：

2.1 第一支柱：停車空間專有化

此乃改革中最具顛覆性的項目，擬修正《公寓大廈管理條例》，將法定停車空間重新定義為「專有部分」 ⁷。

2.1.1 產權獨立與車道分攤

• 專有權狀： 未來停車位將擁有獨立建號與權狀，類似獨立小套房。
• 車道負擔明確化： 改革後，沒買車位的住戶將不再需要負擔車道面積。車道與迴轉空間的面積，將由購買車位的住戶共同分擔，或直接包含在車位專有面積內。
• 通行權保障： 為避免爭議，新法將明定即使車道屬於專有部分（或由車主持分），仍必須無償提供給全體住戶通行使用，以確保社區動線順暢。

2.1.2 土地持分的計算變革

過去將車道灌入大公，導致土地持分計算混亂。新制擬定：

• 依「車格」計算持分： 停車空間的土地持分，將僅依據「停車格」的面積比例計算，不包含車道面積。此舉是為了避免擁有大面積地下室持分的車主，在都更或重建時擁有過高比例的土地權利，造成價值分配不公 ⁷。

2.2 第二支柱：容積計算修正與小基地保障

此部分針對《建築技術規則》第 162 條進行修正。

2.2.1 一般電梯免計容積

• 納入免計項目： 將「一般電梯」從應計容積改為「免計容積」項目。這意味著電梯不再佔用可興建的樓地板面積額度，鼓勵建商設置更充足的電梯設施 ⁷。
• 不登記策略： 關鍵在於這些免計容積的電梯空間，在產權登記時將不計入公設面積（或嚴格限制），從而直接降低公設比 ⁸。

2.2.2 管委會空間的「總量」與「下限」管制

• 1% 上限： 管委會使用空間（如交誼廳、健身房）以總容積的 1% 為上限，且絕對面積不得超過 100 平方公尺（約 30.25 坪）。
• 小基地保障條款： 針對小型建案，新制增訂了保障條款。若依 1% 計算不足 20 平方公尺者，得設置最低 20 平方公尺（約 6.05 坪）的管委會空間。這解決了過去小基地建案因比例限制而無法設置基本管理空間的困境。

第三章 經濟與金融衝擊：從房價到貸款的連鎖反應

虛坪改革不僅是建築法規的變動，更是一場對房地產計價模型與金融鑑價體系的壓力測試。

3.1 「總價不變、單價飆升」的數學必然

房地產開發成本（土地+營造）不變，當分母（登記坪數）變小時，單價必然上漲。

• 模型推估： 若公設比從 35% 降至 25%，權狀坪數縮水約 13%。為了維持總營收，建商必須將單價調漲約 15% 至 20%。若加上風險溢價，短期內單價漲幅可能高達 30%。
• 市場誤解風險： 消費者若仍習慣以舊制單價衡量，會誤以為房價暴漲。這需要一段長期的市場教育期。

3.2 銀行鑑價與貸款成數的隱形風險

這是目前市場最擔憂的實務問題。銀行進行房貸鑑價時，通常依賴「實價登錄的權狀坪數」與「周邊行情」作為基準。

• 鑑價跟不上單價： 當新制建案單價跳漲 20%，但周邊舊制中古屋單價仍低時，銀行估價系統可能會判定新案價格「偏離行情」，導致鑑價金額偏低。
• 貸款成數縮水： 假設購屋者以 2000 萬購入新制房屋（坪數較小），銀行若因單價過高而保守估價為 1800 萬，並核貸 8 成，則貸款金額僅 1440 萬。購屋者需準備的自備款將從 400 萬增加至 560 萬。
• 政策建議： 金管會與銀行公會需配合改革，調整鑑價模型，改採「總價導向」或建立新舊制換算機制，否則高自備款將成為青年購屋的新門檻。

第四章 政策進程與未來展望

4.1 從暫緩到重啟：2026 年上路目標

經歷 2024 年的暫緩風波後，內政部於 2025 年加快了改革腳步。

• 法制作業： 《建築技術規則》修正案預計於 2025 年 10 月正式公告；涉及修法的《公寓大廈管理條例》則預計於 2025 年底前送交立法院審議 ⁷。
• 實施目標： 目前官方設定的目標是 2026 年 1 月 正式實施虛坪改革。

4.2 過渡期的市場亂象

在 2026 年正式上路前的這段空窗期，市場可能出現以下現象：

• 搶建潮（搶舊制）： 部分建商可能搶在法規變更前申請建照，以保留高公設比（高可售坪數）的舊制紅利。
• 新舊制混雜： 未來數年內，市場上將同時存在「高公設舊制屋」與「低公設新制屋」。房仲與代銷必須建立一套「實坪單價」的換算標準，才能讓消費者進行公平比較。

第五章 結論：透明化的代價與紅利

虛坪改革是台灣房市邁向「資訊透明化」的關鍵里程碑。雖然短期內將面臨單價上漲的心理衝擊，以及銀行貸款成數的磨合期，但長遠來看，它將達成以下效益：

1. 使用者付費： 徹底解決「沒買車位卻賠錢買車道」的不公現象。
2. 設計回歸居住： 透過容積獎勵的修正，引導建商興建必要的電梯與實用的管理空間，而非浮誇的無效公設。
3. 接軌國際： 雖然未達全實坪制，但將公設比降至 25% 水準，已大幅拉近與國際標準的距離。

對於購屋者而言，未來的核心課題將不再是「權狀單價多少」，而是「實質得房率」與「總價負擔能力」。

表 1：虛坪改革關鍵變革對照表（2025 年最新版）

(資料來源：綜合整理自內政部 2025 年座談會資料與專家分析)