前言

為協助青年族群減輕購屋負擔，政府於 2023 年 8 月推出「新青年安心成家購屋優惠貸款」（簡稱新青安貸款）。 這項政策在原有的「青年安心成家購屋優惠貸款」基礎上，進行了四大升級，包含提高貸款額度、加碼利息補貼、延長貸款年限以及延長寬限期，期望能更有效地幫助青年族群實現購屋夢想。 本文將深入探討新青安貸款的各項細節，包含申請資格、貸款方案內容、申請流程以及注意事項，並分析新青安貸款的優缺點，協助您評估是否適合申請。 此外，我們也將探討新青安貸款對房市的影響、政策目標以及對不同族群的影響，讓您更全面地了解這項政策。  

新青安貸款方案簡介

新青安貸款方案是由財政部推出的政策性房貸，目的在於協助青年族群減輕購屋負擔，並促進整體房市的健全發展。 政府推出新青安貸款的主要目標是希望藉由降低購屋門檻，讓更多年輕人能夠擁有自己的房子，同時也能刺激房市交易，活絡整體經濟。 相較於舊版的青安貸款，新青安貸款方案主要有四大方面的提升：  

• 貸款額度提高: 由 800 萬元提高至 1,000 萬元。  
• 利息補貼加碼: 政府額外補貼 1 碼，加上原公股銀行減半碼，共優惠 1.5 碼。 即使 2024 年 3 月央行升息半碼，政府也加碼補貼，使利率維持不變。  
• 貸款年限延長: 由 30 年延長至 40 年。  
• 寬限期延長: 由 3 年延長至 5 年。  

申請資格

新青安貸款的申請資格相當寬鬆，只要符合以下兩個條件即可申請：

1. 年滿 18 歲。  
2. 借款人本人、配偶及未成年子女名下均無自有住宅。  

無論是首次購屋或是曾經擁有房屋但已出售或轉讓，只要符合上述條件，皆可申請新青安貸款。 舊貸戶的貸款年限和寬限期也可視個案情況，向承貸銀行申請辦理。 新貸戶的定義則放寬為 112 年 8 月 1 日前已申請本項貸款但尚未撥貸者，以及 112 年 8 月 1 日後新申請者。 值得注意的是，為避免資源濫用及炒房行為，政府於 2024 年 6 月 27 日新增規定，每人限貸一次。  

貸款方案內容

貸款額度和成數

新青安貸款的最高貸款額度為 1,000 萬元，最高貸款成數為 8 成。 實際核貸成數會根據房屋地點、屋況等因素進行評估，而實際貸款額度則會考量借款人的還款能力和信用狀況。 若貸款金額超過 1,000 萬元，超過的部分需搭配銀行其他貸款方案。 此外，新青安貸款可以與內政部的「自購住宅貸款利息補貼」搭配使用，讓符合資格的民眾享有更多優惠。  

利率和計息方式

新青安貸款提供三種計息方式，借款人可擇一使用：

• 一段式機動利率: 按基準利率固定加 0.555% 機動計息，目前補貼後為 1.775%。  
• 二段式機動利率: 前 2 年按基準利率固定加 0.345% 機動計息，目前補貼後為 1.565%；第 3 年起按基準利率固定加 0.645% 機動計息，目前補貼後為 1.865%。  
• 混合式固定利率: 前 2 年採固定利率，第 1 年按「撥貸當時」基準利率固定加 0.525% 固定計息，目前補貼後為 1.745%；第 2 年按「撥貸當時」基準利率固定加 0.625% 固定計息，目前補貼後為 1.845%；第 3 年起按基準利率固定加 0.645% 機動計息，目前補貼後為 1.865%。  

利息補貼

新青安貸款的利息補貼是由政府補貼 1 碼 (0.25%)，加上公股銀行配合減半碼 (0.125%)，合計優惠 1.5 碼。 政府的利息補貼期限至 2026 年 7 月 31 日止。 申請貸款時，需評估方案結束後的還款能力，以免屆時因利率調升而增加還款負擔。  

年限和寬限期

新青安貸款的貸款年限最長為 40 年，包含 5 年的寬限期。 在寬限期內，每月只需支付利息，不需償還本金，可減輕購屋初期的還款壓力。 但申請寬限期前，需要謹慎考慮長期的財務規劃，避免寬限期結束後，發現繳不出每月需償還的金額。  

償還方式

新青安貸款提供兩種償還方式：

• 本息分期平均攤還: 每月償還固定金額的本金和利息，適合每月收入穩定者。 這種方式的好處是每期還款金額固定，方便規劃財務。  
• 本金分期平均攤還: 每月償還固定金額的本金，利息則依剩餘本金計算，適合預期未來收入會增加者。 這種方式的優點是總利息支出較少，但初期還款壓力較大。  

申請流程

新青安貸款的申請流程與一般房貸相似，可歸納為以下幾個步驟：

1. 選擇銀行: 新青安貸款由 8 間公股銀行承辦，包含臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行以及臺灣中小企業銀行。 各銀行提供的貸款條件相同，但手續費略有差異。 建議事先比較各家銀行的手續費，選擇較優惠的銀行辦理。  
2. 準備文件: 申請時需準備的文件包含身分證明文件 (身分證、第二證件、戶籍謄本)、房屋相關文件 (買賣契約影本、土地及建物所有權狀影本) 以及財力證明 (最近一年度綜合所得稅資料、薪資轉帳存摺) 等。 詳細文件需求可參考各銀行的規定。  
3. 提出申請: 備妥文件後，即可向所選定的銀行提出申請。
4. 銀行審核: 銀行會根據申請人提供的資料進行審核，並決定貸款成數和額度。
5. 簽約對保: 審核通過後，借款人需與銀行簽訂貸款契約，並進行對保程序。 新貸戶需簽署自住切結書，以確保房屋作為自住用途。  
6. 設定抵押權: 銀行會委託地政事務所辦理抵押權設定。
7. 投保保險: 借款人需投保房屋火險和地震險。
8. 撥款: 完成所有程序後，銀行會將貸款撥款至指定的帳戶。

注意事項

• 自住用途: 新青安貸款的房屋必須作為自住用途。 若核貸後經銀行查證房屋非供自住使用，將會停止利息補貼，並追回已溢領的利息。 貸款人需簽訂切結書，保證房屋會自住，且不會將房屋用於出租或其他用途。  
• 限貸一次: 每人限貸一次，包含農安貸款。 若已申請過新青安貸款或農安貸款，則不得再次申貸。  
• 違規罰則: 若經查證有冒用人頭戶、貸後轉租等違規情事，銀行將會降低貸款成數、縮短貸款年限、調高貸款利率，並追回已補貼的利息。 嚴重者，可能會被追究法律責任。  
• 預售屋: 預售屋無法申請新青安貸款，除非預售屋在新青安貸款申請期間內完工，並符合其他貸款條件，才有機會申請。  
• 限貸令: 雖然新青安貸款不受限貸令影響，但銀行仍會根據借款人的信用狀況和還款能力等因素，決定是否核貸以及核貸成數。  

新青安貸款的優缺點

新青安貸款的優點包括：

• 低利率: 政府提供利息補貼，前 3 年利率約 1.775%，比一般房貸利率更低，可有效減輕利息負擔。 以目前一般房貸利率約 2.3% 左右來看，新青安貸款的利率確實具有相當的吸引力。  
• 長年限: 貸款年限最長可達 40 年，可降低每月還款金額，減輕還款壓力。 對於年輕人來說，可以更輕鬆地負擔房貸，並有更多資金可以運用在其他方面。  
• 寬限期: 5 年的寬限期可讓借款人在購屋初期有較充裕的資金運用空間。 這段期間可以減輕還款壓力，讓資金可以更彈性地運用。  
• 高額度: 最高 1,000 萬元的貸款額度，可提供更多購屋選擇。 讓年輕人有機會購買到更理想的房屋。  

然而，新青安貸款也存在一些缺點：

• 補貼期限: 政府的利息補貼並非永久，2026 年 7 月 31 日後利率可能會調升，增加還款負擔。 因此，在申請貸款時，務必仔細評估方案結束後的還款能力。  
• 升息風險: 若未來央行升息，房貸利率也會隨之調升，增加還款壓力。 因此，需要考量未來升息的可能性，並做好財務規劃。  
• 寬限期結束: 5 年寬限期結束後，每月還款金額將會大幅增加，需事先做好財務規劃。 建議在寬限期內，盡可能累積儲蓄，或是提高收入，以減輕寬限期結束後的還款壓力。  

新青安貸款對房市的影響

新青安貸款自 2023 年 8 月上路以來，引發了市場的高度關注，也對房市產生了一定的影響。 新青安貸款的寬鬆條件和優惠利率，吸引了許多民眾申請，帶動了房市交易量的成長。 然而，也有一些專家學者擔憂，新青安貸款可能會推升房價，造成房市過熱。 政府也意識到這個問題，因此在 2024 年 6 月 27 日新增了限貸一次的規定，並加強貸款審核和貸後管理，以避免新青安貸款被濫用於炒房。  

房地合一稅的影響

購買房屋除了房貸之外，還需要考慮相關的稅務問題。 其中，房地合一稅是近年來相當重要的房地產稅制。 簡單來說，房地合一稅是指在出售房屋時，針對房屋買賣的獲利所得課徵的稅。 如果您計畫在持有房屋一段時間後出售，可以透過以下兩種方式降低房地合一稅的負擔：  

1. 自用重購退稅: 如果您出售的房屋是用於自住，且符合相關條件，可以申請自用重購退稅，退回部分或全部的房地合一稅。  
2. 持有及設籍滿六年: 如果您持有房屋並設籍在該房屋連續滿六年，出售時可以享有 400 萬元的免稅額，超過 400 萬元的部分則按 10% 的稅率課稅。  

各銀行新青安貸款方案比較

由於各家銀行的手續費和利率會隨時調整，建議在申辦前再次確認各家銀行的最新方案。  

結論

新青安貸款方案為青年族群提供了一個相對友善的購屋管道，其低利率、長年限、寬限期以及高額度的特性，確實有助於減輕購屋負擔。 然而，申請新青安貸款並非毫無風險，需考量未來利率調升和寬限期結束後的還款壓力。 此外，新青安貸款也可能對房市造成影響，政府需要持續關注並適時調整政策，以確保房市的穩定發展。

以下是一些建議，幫助您評估是否適合申請新青安貸款：

• 首次購屋族: 如果您是首次購屋，且符合新青安貸款的申請資格，可以優先考慮申請。
• 收入穩定者: 如果您的收入穩定，且有足夠的還款能力，可以選擇本息平均攤還的方式，享受較低的月付金。
• 預期收入成長者: 如果您預期未來收入會增加，可以選擇本金平均攤還的方式，降低總利息支出。

無論您屬於哪一種情況，都建議您在申請前仔細評估自身財務狀況和需求，並諮詢專業的房貸顧問，以獲得更完善的資訊和建議。資料來源和相關內容