台灣房貸為何難貸？

近年來，台灣房價居高不下，購屋對許多人來說已成為沉重的負擔。 尤其在 2024 年，民眾普遍感受到房貸越來越難貸，究竟是什麼原因導致這種現象呢？ 本文將深入探討台灣房貸市場的現況，分析造成房貸難貸的因素，並提供一些貸款建議，希望能幫助您順利取得房貸，實現購屋夢想。

台灣房市現況與房貸利率走勢

近期台灣房市的趨勢顯示，潛在購屋者面臨複雜的局面。 雖然有市場降溫的跡象，但高房價和更嚴格的貸款措施使得獲得抵押貸款變得更具挑戰性 。  

房價方面

• 房價漲幅趨緩，部分地區出現下跌: 受到央行升息和信用管制等政策影響，房市買氣降溫，房價漲幅趨緩，部分地區甚至出現下跌。 根據 2024 年第四季「政大永慶七都大樓房價指數」，七都僅剩台南市的大樓房價指數相對持平，其餘六都指數均見下跌。 其中又以新竹縣市單季下跌 3.4% 最多。  
• 交易量萎縮: 2024 年前兩個月，六都買賣移轉量年減幅達 25%，顯示房市交易明顯降溫。  
• 預售屋市場降溫: 2024 年第四季預售屋成交量持續下滑，顯示預售屋市場也受到政策影響。  
• 缺乏賣壓使房價難以大幅下跌: 專家表示，儘管市場出現降溫跡象，但由於缺乏賣壓，房價難以出現大幅下跌。 許多屋主仍願意持有房產，主要原因包括持有成本上升、政府政策支持以及市場需求穩定等因素。  
• 房價所得比高: 根據 Global Property Guide 2024 年 9 月的數據，台灣的房價所得比在全球名列前茅，遠高於許多已開發國家。 這意味著，相對於收入水平而言，台灣的房屋價格確實相對較高，購屋負擔沉重。  
• 市場出現區域分化: 住展風向球的數據顯示，2025 年初台灣房地產市場的預售市場和中古市場需求均有所回落，但部分區域的需求仍顯示回暖跡象。  

房貸利率方面

• 利率上升: 自 2022 年 3 月以來，央行已升息 6 次，累計升息 3.5 碼，房貸利率也隨之上升。 目前，房貸利率地板價已突破 2%，部分銀行的房貸利率甚至逼近 2.2%。  
• 青安貸款提供較低利率: 今年第二季全國新增房貸平均利率為 2.26%，而「青安貸款 2.0」最低利率為 1.775%，相較之下，對首購族有一定幫助。  
• 升息幅度存在區域差異: 雖然整體而言，與國外相比，台灣的升息幅度仍屬溫和，但根據內政部統計，今年第二季全國新增房貸平均利率 2.26％，七大都會區中，台北市、桃園市及新竹縣的房貸利率上升幅度均超過央行升息的 3 碼（0.75 個百分點），以新竹縣約 0.78 個百分點最高。  

央行政策與房貸管制措施

央行政策是影響房貸市場的重要因素之一。 近期，台灣央行採取了一系列措施來調控房市，主要包括 ：  

• 升息: 2024 年 3 月，央行再次升息半碼，主要目的是抑制通膨預期。 升息會導致銀行的資金成本上升，進而推升房貸利率，增加民眾的還款負擔。  
• 選擇性信用管制: 央行持續加強選擇性信用管制，例如限制特定地區的第二戶房貸成數，以及降低公司法人和高價住宅的貸款成數等。 這些措施限制了部分購屋者的貸款額度，增加了他們購屋的難度。  
• 提高存款準備金率: 央行提高銀行存款準備金率 25 個基點，以減少銀行資金流向房地產市場。 這會降低銀行可用于房貸的資金，使銀行在審核房貸時更加謹慎。  
• 維持政策利率不變: 儘管全球貨幣政策環境逐步放鬆，但台灣央行仍決定維持基準利率在 2.0% 不變，並強調全球貨幣政策正朝著放鬆的方向發展。  

對台灣房市的主要影響:

• 維持高利率政策: 彭博社的調查顯示，經濟學家一致預期台灣央行將繼續維持政策利率不變，面對房市與美國政策不確定性，2025 年可能持續為少數未邁入降息周期的亞洲經濟體。  
• 抑制房價上漲: 央行提高了銀行存款準備金率，並希望銀行對房地產放貸保持謹慎，以抑制房價上漲。  
• 未計入美國政策的影響: 央行在 12 月的年終理監事聯席會議中，對 2025 年台灣經濟成長率預估值為 3.13％，但說明這個估值並未計入美國新政策的影響數，因為無法確認美國對貿易夥伴國提高關稅的實際執行程度，及其他新政推出的影響。  

區域影響:

• 中國大陸的貨幣政策: 中國人民銀行決定繼續縮量等價續做中期借貸便利（MLF），顯示出其貨幣政策也正在進行調整。  

銀行房貸政策趨嚴

除了央行政策的影響，銀行自身的房貸政策也趨於嚴格。 銀行在審核房貸時，更加注重以下幾個方面 ：  

• 借款人信用評分: 銀行會嚴格審查借款人的信用狀況，包括信用評分、還款紀錄、信用卡使用情況等。 信用評分越高，貸款利率越低，核貸的機會也越大。  
• 收入穩定性: 銀行會評估借款人的收入來源和穩定性，例如工作狀況、薪資水平、是否有其他收入來源等。 收入穩定且較高的借款人，更容易獲得貸款。 銀行對借款人的收入來源非常重視，穩定的收入代表較低的貸款風險。 例如，公務員、上市櫃企業員工、教師等工作，由於薪資穩定，通常較容易獲得銀行青睞。 相較之下，若是自由業或收入來源不固定者，則可能需提供更詳細的財務證明，例如近幾年的所得稅報表或存款紀錄，以增加申貸成功率。 [28]  
• 負債比率: 銀行會計算借款人的負債比率，也就是每月負債金額佔每月收入的比例。 負債比率越高，貸款風險越大，銀行可能會降低貸款成數或提高貸款利率。  
• 自備款比例: 銀行通常會要求借款人準備一定比例的自備款，自備款比例越高，貸款風險越低，貸款條件也可能更優惠。  
• 房屋條件: 銀行會評估房屋的條件，例如地段、屋齡、坪數、屋況等。 房屋條件越好，貸款成數越高，利率也可能更低。  

台灣房貸討論區的觀察

在網路上的房貸討論區中，可以看到許多民眾分享了他們在申請房貸過程中遇到的困難和經驗。 其中，以下幾個問題被頻繁提及 ：  

• 貸款審核時間拉長: 許多民眾反映，銀行審核房貸的時間比以前更長，有些人甚至需要等待數週甚至數個月才能得到結果。  
• 需要提供更多證明文件: 銀行要求的證明文件越來越多，除了基本的收入證明和財力證明之外，還可能需要提供其他文件，例如房屋所有權狀、房屋稅單、地價稅單等。  
• 貸款成數降低: 部分民眾，尤其是非首購族，發現他們能夠貸款的成數比預期低，需要準備更多的自備款。  
• 利率上升: 隨著央行升息，房貸利率也跟著上升，增加了每月還款的壓力。  
• 擔心成為投資客: 有些民眾擔心，如果他們的戶籍地和工作地與購房地點不同，可能會被銀行認為是投資客，進而影響貸款成數。  

民眾貸款遇到的困難

貸款建議

面對房貸難貸的現況，以下提供一些貸款建議，希望能幫助您提高貸款成功率：

• 維持良好信用紀錄: 準時繳納信用卡費、貸款等，避免信用瑕疵。  
• 提高收入和降低負債: 提高收入來源，降低負債比率，展現良好的還款能力。  
• 準備充足的自備款: 儘量提高自備款比例，降低貸款風險。  
• 選擇適合的房屋: 選擇地段好、屋齡新、屋況佳的房屋，提高貸款成數。  
• 多方比較銀行方案: 貨比三家不吃虧，多方比較各家銀行的房貸方案，選擇最適合自己的方案。  
• 尋求專業協助: 可以諮詢房貸專家或貸款顧問，獲得專業的建議和協助。  

台灣各家銀行房貸方案利率比較

備註: 以上利率僅供參考，實際利率會依個人條件和銀行政策而有所不同。 建議您向各家銀行諮詢最新的房貸方案。  

結論

台灣房貸市場受到央行政策、銀行政策和房市現況等多重因素影響，整體貸款條件趨於嚴格。 儘管房市出現降溫跡象，但高房價和嚴格的貸款審核，仍是許多民眾難以取得房貸的主因。

給予不同族群的建議:

• 首購族: 建議您多方比較銀行方案，並善用政府提供的優惠房貸方案，例如「青安貸款 2.0」，以減輕還款負擔。  
• 換屋族: 由於央行對第二戶房貸的限制，換屋族需要更加謹慎規劃資金，並考慮不同的貸款策略，例如將房屋登記在配偶名下或提前還清第一間房屋的貸款。  
• 投資客: 由於央行對第三戶以上房貸和高價住宅貸款的限制，投資客的貸款難度加大，需要更仔細評估投資風險。  

此外，所有購屋者都應保持良好的信用紀錄、提高收入和降低負債，並準備充足的自備款，以提高貸款成功率。  

總而言之，在目前的市場環境下，取得房貸需要更加謹慎和努力。 只要您做好充分準備，了解市場現況和政策變化，並選擇適合的房屋和貸款方案，仍然可以順利取得房貸，實現購屋夢想。