台灣的房地合一稅

什麼是房地合一稅？

房地合一稅是台灣針對房屋和土地交易所得徵收的一種所得稅。 在 2016 年以前，台灣採用房屋和土地分開課稅的制度，導致稅基偏低，造成不公平的現象。 為了改善這個問題，政府於 2016 年 1 月 1 日起實施房地合一稅，將房屋和土地交易所得合併計算，並按實價課徵所得稅，以達租稅公平。  

目的

房地合一稅主要有以下幾個目的：

• 抑制短期炒作: 透過對短期交易課以較高的稅率，阻止投資客頻繁買賣房屋，以穩定房價，避免房地產市場過熱。  
• 提升稅賦公平性: 將房屋和土地交易所得合併計算，並按實價課稅，讓稅負更公平合理。  
• 促進房地產市場健全發展: 透過抑制炒作，讓房地產市場回歸自住需求，促進市場的長期穩定發展。  

房地合一稅的課稅範圍

房地合一稅的課稅範圍包括：

• 2016 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地  
• 2016 年 1 月 1 日以後取得的預售屋及其坐落基地  
• 符合一定條件的股份或出資額  

房地合一稅的稅率

房地合一稅的稅率會根據持有期間而有所不同。 2021 年 7 月 1 日起實施的房地合一稅 2.0 延長了短期交易的持有期間，並將營利事業也納入差別稅率的課稅範圍。  

持有期間的計算:

• 一般情況下，持有期間的計算方式為從取得房地產的日期起算至交易日止。  
• 繼承或受贈取得的房地產，持有期間可以合併計算被繼承人或遺贈人的持有期間。  

境外營利事業 在境內有固定營業場所者，應比照境內營利事業的規定分開計算稅額、合併報繳；如果在境內沒有固定營業場所，則應依照持有期間的規定申報納稅。  

房地合一稅的計算方式

房地合一稅的計算公式如下：

課稅所得 = 成交價額 – 取得成本 – 相關費用及土地漲價總數額

• 成交價額: 指的是房屋或土地的實際成交價格。
• 取得成本: 包含原始取得成本和房屋土地改良費用。 需提供相關證明文件，例如土地及建物所有權狀、完稅證明等。
  • 原始取得成本：指的是當初購買房屋或土地的價格。
  • 房屋土地改良費用：指的是為了增加房屋價值或效能而支付的費用，例如修繕費用等，必須是 2 年內無法耗竭的費用，且需提供發票或收據等證明文件。  
• 相關費用: 包含仲介費、代書費、印花稅、規費等，有 30 萬元的免稅額度。 如果沒有相關費用證明文件，則可以按成交價的 3% 計算。  
• 土地漲價總數額: 指的是土地因為增值而增加的價值，會依據土地稅法規定計算。  

範例:

假設您在 2020 年以 1000 萬元購買一間房屋，並在 2024 年以 1500 萬元出售，相關費用為 50 萬元，土地漲價總數額為 100 萬元。

則課稅所得為：1500 萬 – 1000 萬 – 50 萬 – 100 萬 = 350 萬

由於持有期間為 4 年，適用稅率為 35%，因此應納稅額為 350 萬 x 35% = 122.5 萬

房地合一稅的申報方式

個人應在房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算 30 日內，自行向稅務機關申報房地合一稅。 申報時需要檢附相關文件，例如房屋土地交易所得稅申報書、買賣契約書影本、成本及必要費用相關證明文件等。  

房地合一稅的繳納期限

房地合一稅的繳納期限與申報期限相同，也就是在房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算 30 日內。  

免除房地合一稅

以下幾種情況可以免除房地合一稅：

• 符合農業發展條例規定得申請不課徵土地增值稅的土地  
• 被徵收或被徵收前先行協議價購的土地及其土地改良物  
• 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地  
• 個人及營利事業因非自願性因素交易持有期間在 5 年以下的房地，例如：
  • 個人：調職、非自願離職、被他人越界建屋、因無力清償債務遭強制執行等  
  • 營利事業：遭他人越界建屋、依法遭強制執行、未經同意遭其他共有人出售房地持分、金融機構行使抵押權取得不動產後依法要求處分財產等  

損失遞延

個人房地交易損失，可以自交易日以後 3 年內，自其他房地交易所得中減除。 例如，如果您在 2023 年出售房屋時虧損了 100 萬元，則可以在 2024 年到 2026 年之間，將這 100 萬元的損失從您出售其他房屋的所得中扣除。  

與建商合建分屋

個人以自有土地與營利事業合建分屋，自土地取得之日起算 5 年內完成並銷售該房地者，適用 20% 的稅率。  

房地合一稅與 2016 年以前取得的房地產

如果您在 2016 年 1 月 1 日以前取得房屋或土地，並在 2016 年以後出售，則適用以下規定：  

• 持有未滿 2 年者，適用房地合一稅。
• 持有超過 2 年者，則依舊制將所得併入隔年 5 月申報的綜合所得稅。

房地合一稅常見問題

• 個人課稅所得 400 萬元以下免稅條件為何？   個人出售的自住房地，如果符合以下條件，其課稅所得在 400 萬元以內的部分免納所得稅：
  1. 個人或其配偶、未成年子女在該自住房屋設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿 6 年。
  2. 交易該自住房屋土地的前 6 年內，未將該房屋土地出租、供營業或執行業務使用。
  3. 個人與其配偶及未成年子女在交易自住房屋土地前 6 年內，未曾適用本自住房地租稅優惠。
• 房地合一稅 2.0 與 1.0 的差別？   房地合一稅 2.0 延長了個人短期交易房地適用高稅率的持有期間，持有房地期間在 2 年以內者，稅率為 45%；持有房地期間超過 2 年未逾 5 年者，稅率為 35%。 以下表格總結了房地合一稅 1.0 和 2.0 的主要差異：

| 持有期間 | 房地合一稅 1.0 稅率 | 房地合一稅 2.0 稅率 | |—|—|—| | 1 年以內 | 45% | 45% | | 超過 1 年未逾 2 年 | 35% | 45% | | 超過 2 年未逾 5 年 | 20% | 35% | | 超過 5 年未逾 10 年 | 20% | 20% | | 超過 10 年 | 15% | 15% |

房地合一稅的最新修法

2021 年 7 月 1 日起實施的房地合一稅 2.0 主要有以下幾個修法重點：  

• 延長個人房地短期交易所得課重稅的持有期間: 將持有期間 2 年以內課徵 45% 稅率的規定延長為 2 年內，超過 2 年未逾 5 年則課徵 35% 稅率，以更有效地抑制短期炒作。
• 營利事業比照個人課稅，按持有期間採差別稅率，分開計稅: 避免個人透過設立營利事業進行房地短期交易以避稅。
• 擴大房地課稅範圍，將預售屋交易及實質移轉房地的股權交易一併納入課稅: 避免投資客利用預售屋或股權交易的方式炒作房地產。
• 土地漲價總數額設上限，以杜絕高報土地移轉現值來避稅: 確保稅基的合理性，避免不當的避稅行為。

房地合一稅的減免優惠

• 自住減免: 如果房屋符合自住的條件，例如個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並實際居住連續滿 6 年等，則可以享有 400 萬元的免稅額度，超過免稅額的部分則按 10% 的優惠稅率計算。  
• 重購退稅: 如果您在出售自住房屋後的 2 年內重購自住房屋，且符合相關規定，則可以申請退還或抵減已繳納的房地合一稅。  

分析

房地合一稅 2.0 對於不同類型的屋主會有不同的影響：

• 短期投資客: 由於短期交易的稅率提高，且持有期間延長，因此短期投資客的獲利空間會被壓縮，炒作的意願也會降低。  
• 長期持有者: 長期持有者受到的影響較小，特別是持有超過 5 年的房地產，稅率維持不變。  
• 自住客: 自住客仍然可以享有自住減免和重購退稅的優惠，因此受到的影響相對較小。  

結論

房地合一稅是台灣重要的房地產稅制改革，旨在抑制短期炒作、促進房地產市場的健全發展，並提升稅賦公平性。 房地合一稅 2.0 的修法，加強了抑制炒作的力道，並擴大了課稅範圍，使稅制更完善。 了解房地合一稅的相關規定，可以幫助您在進行房地產交易時做出更明智的決策。 建議您在進行房地產交易前，諮詢專業人士，以了解最新的稅務規定和您的自身情況，做出最有利的規劃。