前言

本報告旨在深入分析2025年台灣房地產市場的發展趨勢。透過回顧2024年的市場表現，並剖析影響未來市場走向的關鍵因素，本報告將對住宅及商業不動產市場的未來進行展望，並彙整專家觀點，期能為市場參與者提供有價值的參考資訊。

2. 2024年房市回顧：轉型之年

2024年台灣房地產市場經歷了顯著的轉變。上半年，在「新青年安心成家貸款方案」（簡稱新青安）等因素的推動下，市場呈現「價量俱揚」的熱絡景象。新青安方案提供的較低貸款利率和較寬鬆的貸款條件，有效地刺激了首次購房者的需求，進而推升了整體市場的交易量和價格。

然而，進入下半年，台灣中央銀行開始採取一系列緊縮措施，包括「銀行房貸緊縮」以及被市場稱為「金龍海嘯」的「第七波選擇性信用管制」。這些政策的實施顯著為過熱的房市降溫，有效地抑制了投機活動，並開始調整市場的過度樂觀情緒。具體措施包括提高貸款利率、降低貸款成數，以及取消部分購房者的寬限期，使得融資變得更加困難，投資需求受到明顯抑制。

儘管下半年市場趨於冷卻，但由於上半年表現強勁，2024年全年的建物買賣移轉棟數仍達到近11年來的新高，例如，根據台北市不動產仲介公會的推估，全年可達35.8萬棟。這顯示，新青安方案在上半年所帶動的強勁交易量，足以抵消下半年市場降溫的影響，使得全年交易數據依然亮眼。

3. 影響2025年房市的關鍵因素

2025年台灣房地產市場的走向將受到多重因素的交互影響，其中政府政策、經濟環境、新增供給以及全球政經局勢是主要的考量點。

3.1 政府政策與法規 中央銀行持續實施的信用管制措施預計將在2025年繼續對房市產生影響。這些限制性的信貸政策將持續約束市場的借貸能力，提高購房門檻，特別是對投資者和計劃購買第二套房產的人群。貸款利率的上升和貸款成數的限制，直接減少了潛在買家的購買力，預計將導致整體交易量的進一步下滑。 2025年開始實施的「囤房稅2.0」是另一個重要的政策變革。新制提高了多戶持有者的房屋稅率，旨在抑制囤房行為，鼓勵房屋釋出至租賃或銷售市場。這項政策可能會促使部分擁有多餘房產的業主出售或出租其房產，從而增加市場的供給量，並可能對房價產生一定的下行壓力。與此同時，自用住宅的稅率有所下降，這對自住需求的購房者是利好消息。新青安方案在2024年為房市注入了活力，但其刺激效果預計將在2025年逐漸減弱。隨著時間推移，該方案的邊際效益將遞減，加上整體信貸環境的收緊，其對市場的推動作用將不如初期顯著。此外，政府在社會住宅方面的政策動向也值得關注。例如，國土管理署正在研議擴大實施社會住宅的「輪候制」。這種制度的推行，旨在提高社會住宅分配的公平性和透明度，但短期內對整體房地產市場的直接影響可能有限。
3.2 經濟環境 台灣2025年的經濟預計將持續增長，但增速可能較2024年略有放緩。例如，國家發展委員會的報告預計經濟增長率可達3.29% ，其他機構的預測也落在3.08%至3.25%之間。雖然經濟保持增長，但增長速度的放緩可能會影響消費者信心，使得潛在購房者在做出購房決策時更加謹慎。中央銀行是否會進一步升息，以及整體「銀行房貸緊縮」的趨勢，將直接影響購房者的借貸成本和市場活躍度。貸款利率的上升會增加每月還款壓力，降低購房者的負擔能力，進而可能導致交易量減少。另一方面，通貨膨脹和不斷上漲的營建成本（包括「綠色通膨」和碳費等因素）可能會為房價提供一定的支撐。土地、材料和勞動力的成本上升，使得開發商難以大幅降低房價。
3.3 新增供給動態 預計在2025年至2027年間，台灣將迎來約40萬戶的新屋完工交屋潮。如此龐大的新增供給量將顯著增加市場的房屋庫存，加劇賣方之間的競爭，並可能對房價構成下行壓力。特別是在過去兩年大量推案的重劃區，由於供給集中，房價可能面臨更大的修正風險。
3.4 全球經濟與政治影響 美國總統大選的結果及其後續政策，特別是在貿易和美中關係方面，可能對台灣經濟產生影響，進而波及房地產市場。政策的不確定性可能導致經濟波動，影響投資者信心。兩岸關係的緊張局勢也可能對市場情緒造成影響，使得買家和投資者更加謹慎。此外，全球經濟放緩以及美國與中國之間的貿易戰等因素，也可能間接影響台灣的經濟增長，進而影響房地產市場的表現。

4. 各區域房市展望

2025年台灣各主要都會區的房地產市場預計將呈現不同的發展態勢。

台北及新北 由於需求穩定和土地供給有限，台北市的房地產市場預計將展現較強的韌性。然而，新北市的蛋白區可能因信貸管制和新增供給的增加而面臨更大的價格調整壓力。
桃園桃園近年來新建案供給量大，預計在2025年可能面臨較顯著的價格調整，尤其是在重劃區。大量的供給疊加市場需求降溫，可能導致價格競爭加劇。
台中受惠於科技產業和工業園區的發展，台中市部分區域（如西屯和北屯）的房地產需求預計將保持相對穩定。科技產業的持續擴張為這些區域的房市提供了支撐。
台南在經歷了一段時間的顯著增長後，台南市的房地產市場在2025年可能出現小幅的價格回調。
高雄高雄房市受到「台積電效應」的影響，特別是在凹子底等區域，高階住宅和商業地產的需求可能持續增長。然而，其他區域可能面臨與整體市場趨勢一致的價格調整。此外，2024年美術館區的淹水事件可能對該區域的房價產生局部性的負面影響 .

5. 2025年住宅與商業不動產市場

2025年，台灣住宅市場的展望普遍認為將呈現「量縮價跌」或「價穩量縮」的格局。相較之下，商業不動產市場則被看好將維持相對穩健的發展。政府針對住宅市場的緊縮政策是主要原因，而科技產業的持續發展和外資的投入則為商業不動產市場提供了支撐。

辦公大樓、工業廠房和物流倉儲等商業地產的需求預計將持續增長，尤其是在台北、新北和桃園等地區。科技產業的擴張，包括國內和國際企業，都需要更多的辦公空間、生產設施和倉儲物流中心。此外，金融監督管理委員會（金管會）對保險公司投資商業不動產的收益率限制進行調整，也可能刺激更多機構投資者進入商業地產市場。

6. 專家觀點

多位專家普遍預期2025年台灣住宅市場將呈現交易量萎縮和價格下跌或持穩的局面。例如，馨傳不動產智庫執行長何世昌預計全台房價可能微幅下修5% ，而吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮則認為整體表現跌幅平均可能達到10%，預售屋跌幅甚至可能達到15% 。永慶房屋的報告則預測，在剛性需求較強的區域，房價跌幅約為7%至10%，而在過度投機炒作的區域，跌幅可能擴大至10%至15% 。

專家/機構	預期交易量變化	預期價格變化（整體）	主要影響因素
永慶房屋	較2024年減少18%至21%	剛需強勁區域跌幅7%-10%；過度炒作區域跌幅10%-15%	房貸緊縮、政府持續打房、信用管制、新增供給
吉家網	可能縮減10%-15%	平均下修10%；預售跌幅15%	經濟趨緩、供給大於需求、政策調控
馨傳不動產智庫（何世昌）	未提及	微幅下修5%	市場不樂觀
戴德梁行（顏炳立）	量增、價等跌（上半年）	蛋白區房價面臨拋售壓力，肯定下修，但不至於跌破持有成本	央行第七波打炒房後買氣降溫
台灣房屋	未提及	維持降溫軟著陸趨勢	央行貨幣緊縮政策
信義房屋	既無飆風再起也無遁入空門，就是一碗平淡無奇的陽春麵	回歸基本面，趨於盤整機率較高	央行第七波信用管制、民眾對房市後市看法回歸理性、供給量未大量增加
住商不動產	房市如無糖去冰的手搖飲，價格上找甜甜價有點難	看央行	川普保護主義可能影響台灣經濟
劉佩真（台灣經濟研究院）	趨緩且進入調整階段	未提及	政府調控政策難鬆動、房市新增供給需時間去化、川普2.0政經情勢變數
張欣民（消基會）	量縮	價跌，但下修幅度視央行打炒房力度而定	央行態度、業者第一線感受
賴建程（消基會）	未提及	下修幅度3%-8%（上半年）	政府打炒房政策、央行第八波房貸信用管制醞釀中、銀行法72條之2影響房貸放款

然而，對於商業不動產市場，專家普遍抱持較為樂觀的態度。戴德梁行董事總經理顏炳立看好商辦市場，認為蛋黃區辦公室房價將上漲。仲量聯行董事總經理侯文信也指出，受惠於AI題材和科技浪潮，2024年商業不動產及土地交易總額創下近年新高，並預期2025年市場將穩健前行。高力國際董事總經理劉學龍則預測2025年不動產市場將呈現「住宅弱、商用穩」的格局，特別看好AI浪潮帶動的廠辦、廠房和倉儲物流 .

7. 結論與建議

綜合以上分析，2025年台灣房地產市場預計將呈現住宅市場降溫調整，而商業市場相對穩健的格局。住宅市場受到政府政策調控、經濟成長放緩、利率上升以及大量新增供給的影響，預計交易量將會萎縮，房價也可能出現一定程度的修正，尤其是在投機性較高和供給過剩的區域。

對於購房者而言，2025年可能是進場的好時機，特別是對於有剛性需求的自住客。可以更謹慎地比較不同房源，並有更大的議價空間。建議關注需求穩定、較少受投機影響的區域。

對於售屋者而言，如果沒有急迫的資金需求，可以考慮觀望市場動態。如果需要出售房產，則應對房價可能進一步下跌有所準備，並考慮適度讓利以加速成交。

對於投資者而言，應謹慎評估住宅市場的風險，避免過度投機。商業不動產市場，特別是與科技和物流相關的領域，可能存在更多機會。同時，應密切關注政府政策的變化和全球經濟的發展，以便及時調整投資策略。

整體而言，2025年台灣房地產市場將是一個充滿挑戰但也可能蘊藏機會的一年。市場參與者需要密切關注各項影響因素，並根據自身的需求和風險承受能力做出明智的決策。

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