2024 年的台灣房市可謂經歷了冰火兩重天。上半年在資金充沛、低利率以及新青安政策的助推下，房市交易熱絡，房價也快速攀升。然而，下半年隨著央行祭出選擇性信用管制等一系列措施，加上全球經濟局勢的不確定性增加，市場買氣急凍，房價漲勢也明顯趨緩，部分區域甚至出現鬆動跡象。進入 2025 年，台灣房市是否真的降溫？未來走勢又將如何？本文將深入探討台灣房市的現況與展望，並分析影響房價的關鍵因素，希望能幫助讀者更清晰地了解台灣房市。

一、房市降溫了嗎？

要回答這個問題，我們需要從多個角度來觀察：

(一) 房價走勢

根據內政部不動產資訊平台的資料，2024 年全國住宅平均單價與 2023 年同期相比呈現上漲趨勢，六都也同樣呈現上漲趨勢 ¹。然而，房價漲幅已明顯放緩，部分區域甚至出現下跌。以高雄市鼓山區為例，2024 年第三季的每坪單價中位數為 40.5 萬元，年增 28% ²，但與前期相比僅增長 6%，顯示漲勢趨緩。此外，根據永慶房產集團的統計，2024 年第四季七都房價指數全面反轉，由漲轉跌，跌幅介於 1.6% 至 4.5% 之間 ³。值得注意的是，2024 年全國買賣移轉棟數雖然年增 14.7%，增幅創近 11 年來新高，但這主要是受到上半年交易熱絡的影響，下半年成交量已明顯萎縮 ¹。

(二) 成交量

2024 年下半年成交量明顯萎縮，顯示市場買氣受到抑制。以高雄市鼓山區為例，2024 年第三季的成交量為 280 筆，年減 45.4% ²。根據永慶房屋的預測，2025 年全年交易量將較 2024 年減少 18% 至 21%，甚至跌破 29 萬棟大關，創下近七年新低 ³。

(三) 市場預期心理

根據中央大學台灣經濟發展研究中心的消費者信心指數，12 月「購買房地產時機」指標創下 52 個月新低 ⁴，顯示民眾對房市的信心下降，購屋意願降低。

(四) 金龍海嘯的影響

2024 年下半年，由於房貸滿水位現象，加上央行兩次干預祭出選擇性信用管制，「金龍海嘯」讓房市買氣雪崩式下滑 ¹。這個現象對不同市場區塊的影響也值得關注：

首購族： 金龍海嘯提高了首購族的購屋門檻，因為貸款成數降低，需要準備更多自備款。然而，新青安政策的持續實施，提供較低的利率和較長的貸款期限，對首購族仍有一定的吸引力。
投資客： 金龍海嘯對投資客的影響較大，因為貸款成數降低，限制了資金槓桿操作，加上市場預期心理轉向，投資客的獲利空間縮小，甚至可能面臨虧損。

金龍海嘯也可能影響未來的政策走向。央行可能會根據市場變化，調整選擇性信用管制的力度，以避免房市過度降溫，同時也要防止投機炒作死灰復燃。

綜合以上觀察，可以看出台灣房市確實出現降溫跡象，但並非全面性的崩盤。房價漲幅趨緩、成交量萎縮、市場信心下降，這些都是房市降溫的表現。然而，部分區域的房價仍然堅挺 ⁵，剛性需求也依然存在，因此房市並未出現大幅度的下跌。

二、影響房價的關鍵因素

台灣房價的走勢受到多重因素的影響，以下列舉幾個關鍵因素並說明其相互關係：

(一) 資金面

資金充沛是推升房價的重要因素。近年來，台灣的低利率政策和資金寬鬆環境，使得市場上的游資充沛，部分資金流入房地產市場，推高房價 ⁶。然而，隨著央行升息和選擇性信用管制等措施的實施，房貸利率上升，貸款成數降低，購屋成本增加，抑制了部分購屋需求 ⁷。資金面的變化會直接影響市場的供需狀況，進而影響房價走勢。

(二) 政策面

政府的房市政策對房價走勢也有顯著影響。房地合一稅 2.0、實價登錄 2.0 等政策的實施，以及央行的選擇性信用管制措施，都對抑制房市投機行為、穩定房價起到一定作用 ⁸。然而，政策效果也存在滯後性和區域差異性，部分政策甚至可能在短期內加劇房價上漲。政策面的變化會影響市場預期心理和投資行為，進而影響房價走勢。

(三) 成本面

建築成本上升也是推升房價的因素之一。全球通膨壓力、原物料價格上漲、缺工問題等，都導致建築成本上升，建商不得不將成本轉嫁到房價上 ⁶。成本面的變化會直接影響房屋的供給價格，進而影響房價走勢。

(四) 供需面

房屋供需狀況也是影響房價的重要因素。台灣地狹人稠，可開發土地有限，部分地區的房屋供給不足，導致房價居高不下 ⁶。此外，人口結構變化、都市化進程等因素也影響著房屋需求。供需面的變化是決定房價走勢的根本因素。

(五) 市場預期心理

市場預期心理對房價走勢也有重要影響。當市場普遍預期房價將持續上漲時，購屋需求增加，推高房價；反之，當市場預期房價下跌時，購屋需求減少，房價則可能下跌 ⁶。市場預期心理會受到資金面、政策面、成本面、供需面等多重因素的影響，同時也會反過來影響這些因素。

這些因素相互交織，共同影響著台灣房價的走勢。例如，資金面的寬鬆會刺激需求，推高房價，而政策面的調控則會抑制需求，減緩房價漲幅。

三、台灣房市展望

展望未來，台灣房市將呈現以下幾個趨勢：

(一) 短期展望

交易量萎縮： 受到央行選擇性信用管制等因素影響，預計 2025 年台灣房市交易量將較 2024 年減少 18% 至 21%，甚至跌破 29 萬棟大關，創下近七年新低 ³。
房價漲幅趨緩： 隨著市場買氣降溫，預計 2025 年房價漲幅將持續趨緩，部分區域的房價可能出現小幅下跌 ⁹。然而，由於剛性需求和成本面因素的支撐，房價大幅下跌的可能性不大。

(二) 長期展望

區域分化加劇： 不同區域的房市表現將出現更大的差異。擁有產業發展、人口紅利、重大建設等利多因素的區域，房價相對較為抗跌，甚至可能繼續上漲；而缺乏支撐的區域，房價則可能面臨較大的下行壓力 ¹⁰。
人口結構變化： 台灣的少子化和高齡化趨勢將對房市需求產生長期影響。年輕族群的減少可能會導致中低價位的住房需求減少，而老年人口的增長將推動對無障礙、便利設施較好的房屋需求 ⁶。
外部因素影響： 國際政經局勢、全球經濟成長、地緣政治衝突等外部因素，也可能對台灣房市產生影響 ³。例如，美國總統大選、美中關係變化等，都可能影響台灣的經濟發展和市場信心，進而影響房市。

四、房市泡沫化的可能性

近年來台灣房價快速上漲，引發了市場對房市泡沫化的擔憂。根據學者的分析，房地產市場確實存在形成泡沫的可能性 ¹²。造成房市泡沫化的因素主要包括：

貨幣供給過剩： 當市場上的貨幣供給量超過經濟增長需求時，過剩的資金可能流入房地產市場，推高房價，形成泡沫。
缺乏做空機制： 房地產市場缺乏做空機制，即使投資者看空房市，也難以透過交易手段表達，導致房價難以有效反映市場的真實供需狀況。
投資者非理性預期： 投資者可能高估房地產的投資價值，過度樂觀地預期房價上漲，導致房價超出其合理價值。

然而，台灣房市是否真的存在泡沫，以及泡沫破裂的可能性有多大，仍存在爭議。

房市泡沫破裂的可能情境：

如果央行持續升息，或者經濟出現衰退，導致購屋需求大幅下降，房價可能會出現較大幅度的修正。
如果政府推出更嚴厲的打炒房政策，例如提高持有稅，或者限制房屋貸款，也可能導致房價下跌。
如果國際經濟局勢出現重大變化，例如發生金融危機，或者地緣政治衝突加劇，也可能衝擊台灣房市，導致房價下跌。

然而，目前來看，台灣房市泡沫 burst 的可能性並不大。因為：

台灣的經濟基本面良好，預計未來幾年仍能維持穩定增長。
政府的打炒房政策主要針對投機炒作，並未完全壓抑剛性需求。
台灣的房地產市場相對成熟，監管機制也較為健全。

五、高雄市鼓山區房市分析

高雄市鼓山區近年來受惠於美術館特區、農十六特區等發展，加上鄰近捷運站，生活機能良好，房市熱度較高。根據樂居的資料，2024 年第三季鼓山區的每坪單價中位數為 40.5 萬元，年增 28% ²，顯示房價漲幅仍然可觀。然而，成交量方面則出現下滑，2024 年第三季的成交量為 280 筆，年減 45.4% ²，顯示市場買氣受到抑制。

(一) 價格走勢

根據台灣房屋的實價登錄資料，鼓山區近期的成交案例如下 ¹³：

地址	類型	總價（萬元）	單價（萬元/坪）	屋齡（年）	車位
大順一路６１７巷１號五樓之２	住宅大樓	1,150	44.7	23.01	有
明誠三路４６９號九樓	住宅大樓	1,840	39	18.07	無
美術東六街１５７號十二樓	住宅大樓	2,710	46.5	1.1	有
美術北三路３１號四樓	住宅大樓	1,050	37.7	19	有
昌盛路３９１號十樓之１	住宅大樓	990	22.6	26.01
鼓山三路５０巷４８之１號	公寓	425	17.2	48.02
美術東四路４１號三樓之２	住宅大樓	1,385	49.9	0.08	有
華泰路３１３號七樓	住宅大樓	900	16	33.1	無
九如四路６８１號		2,500	33.4	38	無
華寧路１７７號八樓	住宅大樓	700	10	32.08
美術東六街１４９號四樓	住宅大樓	1,030	29.5	18.01	無
美術東六街１５９號二十六樓	住宅大樓	2,850	51.4	1.09	有
神農路１６１號十八樓	住宅大樓	1,900	29.9	16.04	有

從以上資料可以看出，鼓山區的房價因屋齡、類型、地段等因素而有所差異。新建案的價格普遍較高，部分建案的單價已超過 40 萬元/坪。

(二) 成交量

根據信義房屋的統計，2024 年 8 月至 2025 年 1 月，鼓山區的成交量呈現逐月下降的趨勢 ¹⁴。

月份	平均單價（萬元/坪）	成交件數
2024/08	41.25	105
2024/09	37.28	93
2024/10	36.38	63
2024/11	34.91	54
2024/12	38.77	36
2025/01	38.75	9

(三) 物件類型

鼓山區的住宅類型多元，包括公寓、華廈、大樓、透天厝等。根據永慶房屋的統計，鼓山區近一年成交的物件中，大樓占比最高，其次是公寓和華廈 ¹⁵。

類型	成交單價（萬元/坪）	成交棟數
大樓	38	1584
公寓	17	176
華廈	33	138

未來鼓山區的房市發展，將受到整體經濟環境、政策走向、區域發展等因素的影響。

六、鼓山區與全台房市比較

區域	每坪單價中位數（萬元）	成交量
高雄市鼓山區	40.5 ²	280 ²
全台		94,350 ¹⁶

由於缺乏全台每坪單價中位數的數據，無法進行直接比較。但是，從成交量來看，鼓山區的成交量遠低於全台平均水平，顯示鼓山區的房市交易相對 less active。

七、政府的房市政策與措施

政府近年來積極採取措施調控房市，以抑制房價過快上漲，維護市場穩定。這些措施主要包括以下幾個方面：

一、房地合一稅 2.0

房地合一稅 2.0 於 2021 年 7 月 1 日上路，旨在抑制短期炒作行為，促進房地產市場的穩定 ⁸。主要修法重點包括：

延長短期交易重稅期：持有 2 年內出售課 45% 重稅，持有 2-5 年課 35% 重稅。
法人比照個人課稅：依持有期間按差別稅率分開計稅，避免透過法人名義短期交易避稅。
擴大課稅範圍：將預售屋及其坐落基地、持股過半數營利事業的股份等納入課稅範圍。

二、選擇性信用管制

央行自 2020 年 12 月起，五度調整選擇性信用管制措施，透過控管國內銀行不動產授信風險，避免信用資源過度流向不動產市場 ¹⁷。主要措施包括：

限制貸款成數：例如，自然人購買高價住宅及第三戶以上購屋貸款，貸款成數降至 30%。
限制寬限期：例如，自然人第一戶購屋貸款不可有寬限期。
限制購地貸款：例如，最高貸款成數降至 5 成，保留 1 成動工款，且借款人需切結在一定期間內動工興建。

三、 “三道紅線” 政策

為防範房地產泡沫破滅帶來的金融風險，政府自 2020 年開始加強對房地產開發企業的監管，設置了「三道紅線」 ¹⁸：

剔除預收款項後資產負債率不超過 70%
淨負債率不超過 100%
現金短債比小於一倍

同時越線的企業不得增加有息負債。這些政策導致房地產開發企業資金周轉惡化，部分企業出現債務危機，例如恒大集團、碧桂園等 ¹⁸。 “三道紅線” 政策的實施，加劇了房地產市場的資金壓力，也促使開發商更加謹慎地控制風險，放緩推案速度。

四、其他措施

除了上述措施外，政府還採取了其他措施來調控房市，例如：

實價登錄 2.0：提高資訊透明度，避免資訊不對稱。
租賃市場管理：加強租賃契約管理，保障租賃雙方權益。
社會住宅：增加社會住宅供給，滿足弱勢群體的住房需求。

五、政策效果與展望

政府的房市政策在一定程度上抑制了房市投機行為，減緩了房價漲幅。然而，政策效果也存在滯後性和區域差異性，部分政策甚至可能在短期內加劇房價上漲。未來，政府需要持續關注市場變化，調整政策措施，以促進房地產市場的長期穩定健康發展。

# 房市專家怎麼說？

面對瞬息萬變的房市，專家們的觀點也各有不同。以下整理幾位房市專家的看法：

一、房價走勢

專家	觀點
李同榮 ³	預計 2025 年房市將正式進入修正期，下半年交易量增但價格進入主跌階段，全年交易量可能縮減 10%~15%，價格平均下修 10%。
顏炳立 ⁵	認為 2025 年房價只會修正，不會下跌。下跌是合理價往下掉，修正則是不合理價往下掉。
何世昌 ¹⁹	預計年底至明年初全台房價會呈現 5％的震盪空間，各區域表現不同，但轉為空頭機會則不大。

二、預售屋解約潮

專家	觀點
張欣民 ²⁰	提醒民眾，對於創高價又是低自備的建案，最好敬而遠之。
何世昌 ²⁰	認為消費者通常在萬不得已的情況下才會選擇解約，所以解約比率也還不算太高。
曾敬德 ²¹	指出解約的代價高昂，加上房價尚未明顯回落，買方多數選擇交屋或換約出場，避免違約金損失。

三、打炒房政策

專家	觀點
李同榮 ²²	認為央行錯把後衞當前鋒，打房若真有效，為何需要七波？
楊金龍 ¹⁹	表示管制成效需時間觀察，但絕不會「高高舉起、輕輕放下」。
何世昌 ¹⁹	認為短炒客已投降，政策沒必要再把房市往死裡打。

四、科技菁英買房

專家	觀點
賴正鎰 ²³	觀察科技族群的購屋需求與一般買家不同，他們重視通勤時間短、生活機能完善、居住品質高的住宅環境。
何世昌 ²⁴	表示近年台北市靠自己買房的年輕人比例有變多，這類年輕人大多不到 40 歲，從事職業有少年股神、虛擬幣圈、自行創業、科技業、做網購、自媒體人士等等。

五、高雄房市

專家	觀點
李同榮 ²⁵	認為 2025 年房市將進入下修階段，南二都扮演領跌角色，各區表現強弱分明。
周文惠 ²⁶	指出現在因為央行打炒房、房市買氣大減，很多新推案「賣不動」，房價也有感收斂。
管清智 ²⁷	認為北高雄因為台積電在楠梓設廠、南臺灣科技業 S 廊帶的效益，這幾年的房市能量驚人。